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Colunas

Valdy Gomes de Andrade

Advogado da ADECCON


A análise correta na hora de comprar o seu imóvel

Publicado em: 16/12/2010

O lançamento de um empreendimento no mercado imobiliário não exige simplesmente a beleza e localização oferecida pelas grandes construtoras, mas, especialmente, o cumprimento da legislação atinente às regras de publicidade e oferta.

A legalização do empreendimento antes mesmo de ser exposto no mercado além de dar segurança aos pretensos compradores faz transparecer a seriedade do construtor e incorporador. Outro ponto importante é que os consumidores dessas futuras unidades estão amparados pela Legislação da Incorporação Imobiliária, Lei Federal nº 4.591/64 e também pelo Código de Defesa do Consumidor, Lei Federal nº 8.078/90. Neste sentido, apesar de serem compradores de imóveis de custo bastante elevado, são eles hipossuficientes e vulneráveis perante os fornecedores (construtores e incorporadores).

Do ponto de vista das construtoras e incorporadoras, o fato de cumprir o que determina a lei cada vez mais ganhará do público consumidor a confiança que somente merece aqueles que seguem com rigor e dedicação. Sendo assim, importante destacar que a qualidade dos produtos e serviços prestados é a base para o alcance do sucesso avassalador desse imenso mercado consumidor.

Em relação aos futuros proprietários que assinam contrato sem observar a legalização do empreendimento e, mais grave ainda, contratam com empresas que expõem seus produtos de maneira viciada, sem, portanto, observar a forma e conteúdo dos anúncios publicitários, correm o risco de ter seu patrimônio, muitas das vezes adquirido com bastante sacrifício, evaporar sem sequer ter a oportunidade de agir. Nestes casos, infelizmente, somente restará se socorrer do Poder Judiciário para buscar reparações - seja material, seja mora.

A exigência da Lei 4.591/64 e as ofertas publicitárias lançadas

A Lei Federal nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964 dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Comumente, dedilhando os classificados dos jornais e até mesmo em cadernos diversos, encontramos em grande número ofertas publicitárias dos mais novos empreendimentos imobiliários obras das mais renomadas construtoras. No entanto, o conteúdo exposto ao público consumidor deixa muito a desejar, pois há flagrante expresso à norma legal.

O parágrafo terceiro do artigo 32 da referida lei disciplina a forma e conteúdo das publicidades de imóveis em construção. Deverão conter obrigatoriamente o número do registro do Memorial de Incorporação, bem como a indicação do cartório competente, constando, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação.

O sonho da casa própria ou até mesmo de adquirir um imóvel comercial pode se tornar um pesadelo se o consumidor deixar de observar as regras da incorporação imobiliária. A facilidade para a aquisição cresce a cada dia com as chances e baixas taxas de juros. Em verdade, adquirir um imóvel na planta, via de regra, é mais satisfatório em virtude da escolha e principalmente em relação ao preço.

Pois bem: ao adquirir um imóvel, o consumidor, considerado homem comum, que não detém conhecimento técnico, deve recorrer a profissionais e até mesmo aos órgãos de defesa do consumidor para averiguar as condições contratuais e principalmente orientação legal acerca da regularização do imóvel junto ao cartório competente.

Em verdade, a reincidência das construtoras em desrespeito aos comandos da norma tem sido uma prática combatida pela ADECCON – Associação de Defesa da Cidadania e do Consumidor, que tem ajuizado diversas ações em prol do público consumidor, buscando do Poder Judiciário a determinação do registro do Memorial de Incorporação daqueles empreendimentos lançados no mercado de forma ofensiva e economicamente prejudicial.

Ao registrar o Memorial de incorporação, toda documentação (dossiê) exigida pela lei ficará depositada no cartório competente, proporcionando aos interessados verificar seu conteúdo e, principalmente, confrontar as informações contidas nas ofertas feitas pelas construtoras e incorporadoras com o que obviamente está no Registro Geral de Imóveis.

A dimensão do terreno e subunidades, o material utilizado, a saúde financeira do empreendedor (através do atestado de idoneidade fornecido por instituição bancária), a regularidade perante o INSS e FGTS e, principalmente, a certidão vintenária do imóvel (expedida pelo cartório competente) serão basicamente os documentos essenciais aos consumidores para uma confortável e segura contratação.

É através da indicação do número do registro do Memorial de Incorporação e do cartório competente pelo registro e depósito que o consumidor irá ter acesso a todos esses documentos antes mesmo da contratação; e, somente a partir de então, decidirá, evitando prejuízos futuros.

Deixando de levar em consideração tais informações, o prejuízo residirá justamente na impossibilidade da transmissão do imóvel, pois, havendo o encerramento do pagamento e não havendo Memorial registrado, obviamente a municipalidade não expedirá habite-se e, consequentemente, a escritura definitiva não poderá ser lavrada.

Outro problema de maior monta é justamente a qualidade do material utilizado que poderá vir a comprometer a estrutura da edificação num momento posterior.

É comum se verificar nos periódicos a indicação da prenotação. No entanto, importante salientar que a indicação da prenotação não supre a necessidade da indicação do registro. Afinal, a lei exige o registro e não a prenotação.

Em verdade, a prenotação é apenas uma fase do procedimento, pois, antes da efetivação do registro, deverá o memorial ser submetido à análise, e, consoante determina a lei 6.015/73, o título deverá ser prenotado, nos termos dos artigos 135 e 182 do referido diploma legal.

Outro ponto agravante é que a prenotação tem validade legal, apenas 30 dias - art. 188 da lei 6.015/73. Após a expiração do prazo, a prenotação perderá sua eficácia.

Pois bem, apresentado o título e após exame, caso não atenda a todos os requisitos formais e legais para o registro, deverá ser devolvido para o devido cumprimento.

A partir do momento em que o título é devolvido para cumprimento de exigências até o retorno ao Cartório, o público consumidor - receptor daquela informação de que o Memorial de Incorporação está prenotado no cartório tal sob o número “x” - ficará impossibilitado de averiguar a exatidão das informações constantes da oferta publicitária.

E mais: há situações em que a publicidade veiculada já informa um número de protocolo de prenotação com prazo de validade já expirado, o que inviabiliza o sistema e aumentam-se as chances de ocorrência de danos.

Pois bem, diante de toda essa problemática, após buscar entender o porquê do descumprimento da lei, apurei que se trata de empresas que não estão em condições de atender às exigências da lei e outras que não enfrentam essa dificuldade furtam-se exatamente pelo fato da onerosidade para legalizar o empreendimento.

No entanto, trata-se de norma, de informação que necessariamente somente atingirá seu objetivo se informar na exatidão o que determina a lei.

Outro diploma legal que a partir de sua vigência tem perseguido a atuação dos construtores e incorporadores é a Lei Federal número 8.078 de 11 de setembro de 1990, Código de Defesa do Consumidor.

O parágrafo terceiro do artigo 37 do CDC, que trata da publicidade enganosa ou abusiva, disciplina: “para os efeitos deste Código a publicidade é enganosa por omissão quando deixa de informar sobre dado essencial do produto ou serviço”. Pois bem, na modalidade em que as ofertas publicitárias dos empreendimentos estão sendo disponibilizadas, estão os responsáveis acometidos em práticas omissivas, pois estão deixando de trazer ao conhecimento do público consumidor informação essencial. Logo, estão trazendo informações publicitárias enganosas, merecedoras de reparação pelo Poder Judiciário.

Em linhas gerais, somente poderá haver publicidade de imóvel em construção quando o Memorial de Incorporação estiver devidamente registrado no cartório competente, não servindo, portanto, a indicação da prenotação e sim do registro.

Ademais, aos consumidores desse tipo de produto aconselha-se muita cautela e investigação, afinal, o seu sonho pode se tornar um verdadeiro pesadelo.

Considerações finais

A dica é simples: o consumidor interessado em adquirir um imóvel que ainda esteja na planta deverá num primeiro momento refletir acerca da responsabilidade contratual que estará assumindo não deixando se levar pela exuberância dos lançamentos. Em segundo lugar, descartar aqueles anúncios que mencionam a prenotação do Memorial de Incorporação, pois, a partir do momento em que determinada empresa expõe tal informação, estará descumprindo a lei e, se assim está procedendo, consequentemente irá trazer maiores problemas para o adquirente. Por fim, é justamente com o registro do Memorial de Incorporação que o consumidor terá acesso à verificação de todas as informações repassadas pela Construtora, momento em que confrontará o conteúdo e verificará a credibilidade.

Outra dica muito importante antes de assinar o contrato é averiguar a regularidade do empreendimento junto ao cartório de imóveis competente. Para tanto, o solicitação de uma simples certidão vintenária irá garantir um futuro tranqüilo. Do mesmo modo, a saúde financeira e fiscal da empresa deverá também ser averiguada e isso se faz com buscas junto ao INSS e FGTS, bem como perante a Justiça Estadual e Justiça Federal, através de solicitação de certidões.

Por fim, tomando todas essas cautelas o negócio jurídico poderá ser realizado objetivando sucesso e tranquilidade na aquisição.


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